住宅ローンの借り換えは今すべき？金利上昇局面での判断基準【2026年】

結論から言うと、2026年の借り換えは「金利を下げる」ためではなく「金利上昇のリスクを止める」ために検討するものになっています。数年前までの「変動から変動へ乗り換えて毎月の返済を減らす」という発想は、もう当てはまりません。

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日銀の政策金利は2025年12月に0.75%へ引き上げられ、約30年ぶりの高水準になりました。短期プライムレートも2024年10月以降くり返し引き上げられ、2026年に入って変動金利は1%を超える水準に達しています。

この記事では、金利が上がっている局面で借り換えを考えるとき、何を基準に判断すればいいのかを整理します。

いま借り換えを検討すべき人・しなくていい人

ポイントは「残りの返済期間の長さ」です。期間が長いほど金利差の影響が積み上がり、短いほど手数料負けします。

借り換えにかかる費用を先に把握する

借り換えは無料ではありません。主にかかるのは次の費用です。

• 事務手数料（借入額の2%程度が多い）
• 保証料（金融機関により、不要な場合もある）
• 登記費用（抵当権の設定・抹消と司法書士報酬）
• 印紙税
• 現在の借入先への繰り上げ返済手数料

合計で数十万円になることが一般的です。「金利が0.1%下がる」程度では回収できません。一般に、金利差0.3%以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上が目安とされますが、これはあくまで「下げる」目的の場合の話です。

固定に切り替える場合は、損得だけで測れない

変動から固定への借り換えは、たいてい目先の返済額が増えます。固定金利のほうが高いからです。それでも検討する価値があるのは、支払う金額が確定するからです。

子育て世帯の場合、これから教育費が本格化します。教育費の山と金利上昇が重なると、家計の許容量を超える可能性がある。「毎月いくら払うかが確定していること」自体に価値がある局面です。

わが家の場合いつ支出が重くなるのかは、ライフプラン・シミュレーターで試算できます。教育費の総額の目安は子ども一人の教育費は総額いくら？にまとめました。

判断の手順

迷ったときは、この順番で確認すると整理しやすくなります。

1. 今の借入条件を書き出す
残債、残期間、金利タイプ、適用金利。返済予定表を見れば全部載っています。

2. 金利が1%上がったときの返済額を計算する
変動で借りている場合、これが現実的なリスクです。家計が耐えられるかを見ます。

3. 借り換え後の総返済額と費用を比較する
毎月の返済額だけでなく、手数料込みの総額で比べてください。

4. 複数の金融機関を比べる
同じ条件でも金融機関によって金利も手数料も違います。1行だけ見て決めないでください。

変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」に注意

変動金利には、金利が上がっても5年間は返済額が変わらない仕組み（5年ルール）と、見直し後も従来の125%を超えない仕組み（125%ルール）を採用している商品があります。

一見安心ですが、返済額が抑えられている間も利息は発生しています。返済額のうち元本に充てられる分が減り、場合によっては未払利息が生じます。「返済額が変わらないから大丈夫」と考えるのは危険です。自分の借入がこのルールの対象かどうかで、結論が変わります。

まとめ

2026年の借り換えは、得をするためではなくリスクを止めるための選択肢になりました。判断の軸は残りの返済期間と、金利が上がったときに家計が耐えられるかの2点です。

金利や手数料の条件は金融機関ごとに違い、時期によっても変わります。実際に検討する場合は、複数の金融機関の条件を比較したうえで、自分の借入条件で試算した数字が判断材料になります。

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出典

• 日本銀行
• 住宅金融支援機構 フラット35

本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の契約を推奨するものではありません。金利や手数料の条件は変動します。実際の借り換えの判断は、各金融機関の最新条件をご確認のうえ、ご自身の責任でお願いします。詳しくは免責事項をご覧ください。